Anglet est souvent la grande oubliée du triptyque basque. Coincée entre Biarritz au sud et Bayonne au nord, elle profite de la même attractivité que ses voisines sans en subir les prix. Le littoral, les forêts de pins, les transports en commun partagés avec l'agglomération BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz) : la ville cumule les avantages sans le coefficient de rareté qui fait exploser les tarifs biarrots.
Pour un investisseur immobilier, ce positionnement est concret. On entre sur un marché tendu, la demande locative dépasse l'offre depuis plusieurs années, avec un ticket d'entrée inférieur de 15 à 20 % à celui de Biarritz. La demande, elle, est quasiment identique : actifs en télétravail, familles, étudiants de l'université de Bayonne, touristes sur les séjours longue durée.
Pourquoi le neuf plutôt que l'ancien à Anglet
L'ancien attire souvent par ses rendements bruts affichés. Mais sur Anglet, comme ailleurs sur le littoral atlantique, ces chiffres méritent d'être décortiqués. Un appartement des années 70 mal isolé tombe rapidement en DPE E ou F, ce qui restreint déjà la mise en location dans certains cas et pèsera davantage encore d'ici 2028 avec le calendrier de la loi Climat.
Le neuf règle ces problèmes d'entrée : norme RE 2020, garantie décennale, charges de copropriété maîtrisées les premières années. Et surtout, il ouvre l'accès aux dispositifs fiscaux qui changent réellement l'équation financière d'un investissement.
Les programmes neufs à Anglet comme Les appartements Sogeprom à l'Anglet proposent des T1 à T3 éligibles Jeanbrun et LMNP, avec des livraisons prévues pour 2027, ce qui laisse le temps de monter son dossier de financement sereinement.
Jeanbrun : l'amortissement comme levier fiscal
Le dispositif Jeanbrun a remplacé le Pinel en 2024. Son mécanisme est différent : il ne s'agit plus d'une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, mais d'un amortissement annuel déductible des revenus fonciers. Concrètement, le propriétaire peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, ce qui réduit, voire efface, l'imposition sur les loyers perçus.
Les contreparties sont connues : location nue obligatoire, résidence principale du locataire, plafonds de loyers et de ressources, engagement de 9 ans minimum. C'est un dispositif taillé pour un investisseur dans une tranche marginale d'imposition élevée, qui cherche à construire un patrimoine sur le long terme plutôt qu'à maximiser le cash-flow immédiat.
LMNP : la fiscalité douce pour la location meublée
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) obéit à une logique différente. Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Au régime réel, l'amortissement comptable du bien et du mobilier vient réduire la base imposable, souvent jusqu'à zéro pendant les premières années.
À Anglet, un T2 meublé bien situé peut viser une occupation élevée, que ce soit en location longue durée ou en bail mobilité pour les actifs en mission. Le rendement net après fiscalité en LMNP régime réel dépasse régulièrement celui d'une location nue classique sur la même surface, à loyer équivalent.
Ce que les chiffres doivent vraiment inclure
Un rendement brut de 4 % ne dit rien sans simulation complète. Il faut intégrer : le financement (taux, durée, apport), la fiscalité selon le régime choisi, les charges non récupérables, la vacance locative estimée, et la perspective de revente.
Sur la Côte Basque, la plus-value à la revente a été historiquement positive sur 10 ans. Ce n'est pas une garantie, mais c'est un paramètre qui change le rendement global d'une opération quand on raisonne en TRI plutôt qu'en rendement annuel brut.
Avant tout engagement, une simulation avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable spécialisé reste indispensable. L'immobilier neuf à Anglet est un placement sérieux, pas un coup rapide.
En résumé
Anglet coche plusieurs cases pour un investissement immobilier défensif : marché locatif tendu, prix d'entrée raisonnables pour la zone, dispositifs fiscaux accessibles, et un cadre de vie qui continue d'attirer. Ce n'est pas le placement qui fait rêver sur le papier, mais c'est souvent celui qui tient la durée.
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